미국 부동산 BRRRR 투자란?

BRRRR란 브르르르 떨고 있다는 뜻이다, 하지만 부동산 투자에서는 Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat의 앞단어만 따서 이것을 BRRRR 투자법이라 부른다.

앞으로 3번의 포스팅을 거쳐서 David Greene의 BRRRR Investment에 대해서 소개하려고 한다.

• 책 제목: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat
• 부제목: The BRRRR Rental Proerpty Investment Strategy Made Simple
• 저자: David Greene
• 출판: BiggerPockets Publishing
• 출판일 : 2019년

 

David Greene의 BRRRR

 

David Greene는 샌프란시스코에서 Police officer로 일했으며, 동시에 Real Estate Agent로도 일했었다. 현재 David는 본업인 Police Officer를 그만 두고, Real Estate Agent와 BiggerPockets 팟캐스트를 진행하고 있다. 오늘은 그가 Rental Property를 통해서 부를 축적하면서 배운 방법을 축약한 책 BRRRR를 이야기하려 한다. 책은 Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 과정에 대해서 자세히 적혀 있으며, 이 한과정 한과정을 마스터링하는 것이 결국 Rental Property Owner로 성공하는 길이라는 그는 강조하고 있다.

그의 책 서문에는 3가지 부동산에 대한 속성을 말하고 있다.

1. 노동 소득이 투자 소득을 이기지 못하는 세대에 우리 모두는 살고 있고, 부가 또 다른 부를 창조하는 시스템을 만들어야지, 노동 소득에 의지하지 않고 우리는 살아갈 수 있다.


2. 부동산 불패신화란 존재하지 않고, 부동산 투자 역시 당신의 부를 몽땅 말아먹을 수 있다. 하지만, 중요한 것은 부동산 투자를 마스터링할 경우, 부동산은 더 좋은 미래와 부를 약속해줄 수 있다.


3. 부동산 투자를 하면서 동시에 다른 비지니스의 길이 열리게 된다. 꽉 닫힌 문으로는 아무 것도 지나갈 수 없지만, 조금씩 문을 열고 새로운 것들을 접하는 순간, 새로운 길이 열리게 된다. 그는 부동산 투자를 통해서 더 좋은 Real Estate Agent를 만날 수 있었으며, 긴밀한 관계를 통해서 Property managers들에게 더 좋은 딜을 받아서 자신의 property를 관리받을 수 있게 되었고, 오랜 비지니스 관계로 집을 고칠때 더 좋은 조건으로 Contractor들과 일할 수 있게 되었다고 고백하고 있다.

 

 

데이빗의 스토리는 이렇다. 그는 일주일에 90시간 이상을 일하면서 모은 돈으로 1년에 한 두 채의 집의 다운페이를 마련할 수 있었다. 그렇게 그는 집을 구매한 후에 리모델링을 해서 렌트를 주면서 조금씩 자산을 늘려나갔다. 하지만, 집을 구매하고 난후, 리모델링을 하고 나면, 렌트비로 들어오는 수익과 본인 직업에서 가져오는 월금으로는 집을 계속 구매해 나가기 어렵다는 것을 발견하여 이 과정을 살짝 수정하면서 뭔가를 깨닫게 된다.



그것이 바로 BRRRR 투자방법이었다. 결국 이 BRRRR 투자법은 ROI (Return On Investment)을, 특별히 현금 비중을 높이는데 탁월하다는 것을 그는 깨닫고 이를 직접 실습해보면서 더 빠른 속도로 집을 구매하는데 성공한다. ROI는 총 이익을 총 투자한 돈으로 나눈 퍼센트를 의미하는데, 보통 자신의 투자가 얼마나 많은 리턴을 가져왔는지, 혹은 손해를 가져왔는지 계산할 때 자주 사용하는 방법이다. 아래의 공식을 통해서 ROI에 대해서 자세히 살펴보자.

ROI 계산 하는 방법

 

예를 들어보자. 만약 A라는 사람이 $50,000을 투자해서 매달 $400의 property rental income이 생겼을 경우 ROI는 다음과 같다. ROI는 퍼센트로 계산되며, A는 결국 $50,000을 투자해서 9.6%의 ROI를 만들어낸 것이다.

 

($400 x 12개월) / $50,000 = 9.6%

 

ROI 즉, 투자 상환율을 올리는 방법은 총이익을 늘리거나 (분자), 총 투자한 돈을 줄이면 (분모) 된다. 분자의 총이익을 늘리면 ROI는 더 좋아진다. 반면 분모의 총 투자액을 줄여도 ROI는 좋아질 수 있다. 이 때 B라는 사람은 $20,000을 자신이 직접 투자하고 나머지 $30,000은 대출을 받아서 A과 같이 총 $50,000을 동일한 집에 투자했다고 가정해보자. $30,000에 대한 이자를 매달 $150 (5%)라고 하면, B의 ROI는 다음과 같다.

 

($400:렌트비 - $150:이자) x 12개월 / $20,000 = 15%

 

동일한 집을 구매할 때 동일한 투자액을 사용했다고 하더라도, 직접 자신의 돈이 아닌 대출을 받아서 투자할 경우에는 ROI가 9.6%에서 15%로 올라간다. 이렇게 ROI를 올려서 좋은 점은 추가 Cash flow가 생기는 것이며 그로인해, B는 A보다 같은 상황에서 추가 집 구매를 더 빨리 할 수 있게 되며, 이로 인해서 자산 축적을 더 빠른 속도로 할 수 있게 된다는 것이 BRRRR의 부동산 투자법이다. 이 때 BRRRR에서 사용하는 ROI 계산법은 집값의 상승은 반영하지 않은 오로지 Cash Flow만 두고 있다는 것을 기억하자. 즉, 집값이 계속 상승하고 있는 경우에는 실제 ROI는 이보다 더 높을 것이고, 집값이 낮아질 경우에는 실제 ROI는 더 낮을 것이다.

BRRRR 방법은 기존 부동산 투자와 어떻게 다른가?

기존의 부동산 투자 방법은 집을 사기 위해서 론을 받아서, 집을 고친 후에 렌트를 주는 반면, BRRRR은 첫 집 구매를 현금으로 페이한 후, 고치고 난후에 렌트를 주는 방법으로 순서가 조금 다르다. 집을 현금으로 구매하여서 Rehab (집을 고치는 과정)을 하고 난후에는 이 집의 가치가 상승하기 때문에 더 많은 론을 은행에서 대출받을 수 있게 된다. 이렇게 담보 대출을 받은 돈은 기존 투자 방식의 대출보다 더 많은 대출을 받을 수 있기에 같은 시간에 더 많은 집에 투자할 수 있게 되는 것이다. 위의 A와 B를 통해서 비교하자면, A는 집을 통해서 융자받을 수 있는 돈이 한정되어 있다 (다운페이한 금액). 하지만 B는 집값의 약 70%이상을 대출 받아서 두번째 집을 구매할 수 있다는 것이다. 물론 B는 첫 집을 현금으로 구매해야 하기에 A보다 첫 구매 시기는 당연히 느릴 것이다. 하지만, 결국에는 B의 Cash Flow가 A보다 좋아지는 것은 시간이 지남에 따라서 분명히 확인할 수 있다.

BRRRR을 세가지 포인트에서 정리해보면

첫번째 포인트는 ROI를 높이기 위해서 자신의 주머니에서 나가는 투자 비용을 낮춘다는 것이다. 분모인 총 투자액 중 자신의 주머니에서 나가는 돈을 최대한 줄여서 ROI를 높이는 방법이다.

두번째 포인트는 첫집을 현금으로 구매하고, 집을 고친 후 집의 가치 상승을 기대하는 것이다. 이렇게 가치가 상승된 집을 통해 다음 집 구매에 필요한 캐시 플로우를 확보할 수 있게 되는 것이다.

세번째 포인트는 이렇게 대출 받은 돈으로 계속 집을 구매해 나가는 것이다 (Repeat). 이때 BRRRR 투자법을 사용할 경우, 다음 집 구매에 필요한 현금을 기존의 부동산 투자자들보다 빨리 만들 수 있게 된다.




BRRRR 부동산 투자 방법과 기존 부동산 투자 방법의 차이점을 책에서는 A와 B의 경우로 나눠서 설명했다. 아래는 기존 투자방법을 사용한 A의 ROI 이다. 집가격은 $100,000 그리고 ROI는 13.95% 이다. 중요하게 볼 것은 분모인 총 투자금액 $40,000 이다. 13.95%도 사실 괜찮은 ROI 이다.

이번에는 첫 집을 현금으로 사서 수리까지 한 B의 ROI를 계산해보자. B의 집가격은 ($52,000) A에 비해서 낮고, 이렇게 저렴한 집을 구매하기 위해서 백방으로 뛰어다닌 결과 하자가 있는 집을 발견, 이를 수리한 케이스이다. A에 비해서 수리비는 월등히 많이 들어갔다. 하지만 집을 수리한 후의 가격 ARV는 A와 비슷하다. 여기서 중요한 것은 구입한 집은 이미 페이오프가 되었기에 수리해서 올라간 집값의 75%을 융자받아서, 이 돈으로 새롭게 BRRRR을 시작할 수 있게 되는 것이다. 마지막으로 본인의 주머니에서 나간돈은 $6,500이고, 낮은 총 투자액으로 인해 ROI는 70.7%까지 올라갔다.

이것이 BRRRR 투자 방법의 핵심이다. 이 과정을 정리하면 아래와 같다.

 

 

 

결론

기존 부동산 투자 방법과 비교해서 BRRRR은 ROI을 높혀서 투자의 효율성을 높이는 방법이다. 집의 가치를 올릴 수 있는 방법은 집을 저렴하게 구매하거나, Rehab (수리)를 해서 그 가치를 올리는 방법이 있다. BRRRR는 특별히 총 투자액을 낮혀서 ROI를 높이는 방법이며, 이것은 Velocity of money (돈의 회전율)을 아주 빠르게 높혀준다. 이러한 방법을 통해서 저자인 데이빗은 80채가 넘는 집을 소유하여서 Financial Freedom을 소유하게 되었다. 다음 포스팅은 BRRRR의 과정에 대해 상세히 알아보도록 하자.

 

 

2022.07.02 - [돈IQ 높이기] - 미국 부동산 투자 전략 BRRRR - Buy, Rehab and Rent 요약