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돈IQ 높이기

미국 부동산 투자 전략 BRRRR - Buy, Rehab and Rent 요약

BRRRR 투자의 모든 과정이 투자를 성공하기 위해 중요하지만 그 중에 가장 중요한 Buy, Rehab, 그리고 Rent에 대해서 조금 깊게 나눠보자. 

 

 

BRRRR 중 첫번째 단계 BUY가 가장 중요한 이유

 

Buying under market value (마켓보다 저렴하게 구매하는 것)이 BRRRR의 과정 중, 가장 중요하다고 David Greene는 그의 책을 통해서 강조하고 있다. 그렇다면 어떻게 하면 under market value로 부동산을 구매할 수 있을까? 부동산이 저렴하게 되는 이유 (under market value) 를 아래와 같이 3가지로 설명할 수 있다. 

 

 

1. Market Distress: 경기 침체, 특별히 부동산 시장이 나빠질 때 (2008년 서브프라임 모기지 사건의 경우)

2. Personal Distress: 집 주인의 개인적인 상황으로 (이혼, 직장 변화, 가족의 이별) 인해서 집을 급하게 판매할 때

3. Property Distress: 집 자체에 문제가 있어서 가격이 시세보다 낮을 때

 

 

BRRRR 투자방법은 이 중에 3번째에 해당하는 Property Distress을 타겟으로 삼는다. 즉, 경기 침체 등의 외부 요인과 관계없이 BRRRR는 문제가 있는 집을 집중 투자하는 것이다. Personal Distress도 under market value로 집을 구매하기 좋지만, 문제는 누가 어떤 상황에 있는지 우리는 잘 알지 못하기 때문에, 이 방법은 번거로움이 있다. 집으로 간혹 배달되는 광고 메일 중, 집을 구매하고 싶다고 연락이 오는 경우가 있다. 이러한 광고가 바로 Personal Distress를 겨냥한 마케팅 중 한 방법이다. 즉, 특정한 집을 타겟으로 하는 것이 아니라, 불특정 다수를 타겟으로 하는 투자이다. 

 

 

 

Property Distress에 해당되는 집들은 보통 마켓보다 낮은 가격에 구매가 가능하다. 하지만, 얼마나 가격이 낮아야 BRRRR 투자 방법을 적용할 수 있는가는 VAR (Value after Rehab: 집을 고친후의 가치) 을 보고 확인해야 한다. 즉, 집을 Rehab 한 후에 Purchase Price의 1%을 렌트로 충당할 수 있다면 BRRRR을 고려해볼 만한 집이 되는 것이다. 예를들어, 지붕에서 물이 새는 집을 5만불에 구입해서 3만불을 더 투자하여 집을 고친 후에 (총 8만불 투자) 렌트를 줄 경우, 렌트가 한달에 800불 (1% of purchae price)만 되어도 BRRRR을 성공할 수 있는 아주 좋은 집이 될 수 있다. 

 

 

 

이전 포스팅에 소개했지만, 전통적으로 Flipping 하는 부동산 투자 방법과 BRRRR의 다른 점을 소개하자면 Fast Cash Flow이다. BRRRR 부동산 투자 전략은 VAR을 높여 은행으로부터 Refinance 하고, 그 Cash로 또 다시 BRRRR 하는 것을 반복하는 것이다. 위에서 제시한 예로 설명하자면 5만불 캐시로 구매 후 3만불로 집을 고친 후 8만불 혹은 그 이상의 가치를 재평가 받은 후, 재평가된 집 가격의 75%을 다시 융자를 받아서, 또 다른 집을 사는 것을 반복하는 것이다. 만약 VAR의 재평가된 집가격이 높게 평가될 경우 은행에서 집을 담보로 융자를 받을 시, 투자액보다 (Total Purchase Price) 더 많은 Cash을 몇달 안에 손에 쥘 수 있게 된다. 그리고 이 Cash로 또 다른 BRRRR 과정을 반복하는 것이다. 이러한 이유로 1% 렌트룰과 더불어 중요한 것이 바로 75% ARV 룰이다. 

 

 

David Greene은 BRRRR 투자를 할 때 75%의 VAR만 은행으로부터 재융자 받을 수 있다면, 자신이 투자한 금액 모두 다시 찾는 데 어렵지 않다고 한다. 75% VAR 기준은 그가 80 여채의 집을 BRRRR을 통해서 투자하면서 얻은 그만의 공식이다. 위의 예로 다시 설명해보자.  8만불의 (총 투자액) 75%인 6만불을 집을 담보로 은행에서 Refianance을 할 수 있다면, 이것은 아주 좋은 BRRRR의 투자라고 말하고 있다. 다시 담보로 생긴 Cash로 또 다른 BRRRR을 계속 만들어 나가는 것이다.

 

 

 

BRRRR 투자에서 고려한 것은 숫자 이외에 중요한 4가지 코어가 있는데 그것이 바로 Agent, Lender, Contractor, 그리고 Property Manager이다. 부동산 중개인, 론을 프로세싱하는 융자인, 그리고 집을 고치는 컨트랙터, 그리고 집을 관리하는 프로퍼티 매니저가 바로 4개의 코어이다. 이 4명이 (혹은 4 그룹이) 하나가 되어 유기적으로 움직일 때 BRRRR을 성공할 가능성이 더 높아진다. David Greene의 책에서는 Rockstars know Rockstar 즉, 탁월한 딜을 찾고 그것을 고치고, 유지하는데 전문가들이 있다는 의미이다. 그리고 그 전문가들은 다른 분야의 전문가들과 같이 일하고 서로를 알아본다. 4개의 코어가 확실히 자신의 역할을 할 경우, BRRRR 투자 성공률은 확연히 높아진다. 

 

 

 

Under Market Value된 집을 구매하는 또 다른 방법은 Wholesaler이다. 홀세일로 집을 구매할 경우에는 이미 집은 비어있고 동시에 서류 작업이 마무리 된 경우가 대부분이다. 하지만, 구매 과정은 보통의 집 구매 과정보다 수월할 수 있지만, 그만큼 위험성이 있다. 마치, 중고차 딜러에서 차를 구입할 때 좋은 차를 만날 경우도 있지만, 문제가 있는 차를 만날 리스크가 있는 경우와 흡사하다. 이때 이 리스크를 최소화 할 수 있는 것 또한 4 Core의 역할 중 하나이다. 이 외에도 Cash offer는 아래의 Contingency 과정이 필요하지 않기 때문에 10일 안에도 집을 클로징할 수 있다는 장점이 있다. 즉, 캐시로 구매할 경우 집을 마켓 밸류보다 더 저렴하게 구매할 수 있다. 그 이유는 집을 판매하려고 하는 주인 역시 번거로움을 피하고, 어떤 조건이 맞지 않아서 계약이 파기되는 과정을 거치지 않아도 되기 때문이다. 

 

 

 

1. Inspection Contingency (집을 정검한 결과에 따라서 오퍼를 거절할 수 있다)

2. Appraisal Contingency (집 가격을 결정하는 과정과 가격에 따라서 오퍼를 거절할 수 있다) 

3. Loan Contingency  (융자가 허락되는지에 따라서 오퍼를 거절할 수 있다)

 

 

 

Buy에 대한 결론

David은 에이전트로 일하면서 한가지 흥미로운 점을 발견했다. 그것은 바로 사람들은 시세보다 낮고 리모델되지 않은 좋은 딜보다도, 많은 경우 집이 이미 말끔하게 리모델된 집을 선호한다는 사실이다.  시세보다 훨씬 높은 가격으로 나온 딜이라도 소비자가 마음에 들경우 수많은 이유를 나열해서 높아진 집 가격을 합리화하는 경향이 있다고 한다. 나 역시 이 책을 통해서 내가 이전에 바라보지 못했던 관점으로 주택 시장을 볼 수 있는 안목이 생겼다. BRRRR 투자를 할 경우 이러한 감정에 이끌린 결정이 아닌 1%룰 그리고 75% VAR룰 등의 수치화된 정보로 결정을 해야지 좋은 투자가 될 수 있다고 그는 책을 통해 독자들에게 말하고 있다. 

 

 

 

 

 

BRRRR 과정의 두번째 Rehab (리모델링) 하는 과정에 대해서 이제 살펴보자.

 

 

Buy에서 얘기한 Rockstar는 리모델링 과정에서 무조건 있어야할 리소스이다. 특별히 자신이 살고 있는 곳에서 멀리 떨어져 있는 지역에 BRRRR 투자법을 사용할 때에는 4 코어없이는 불가능하다. 이들의 재능을 잘 이용해서, 자신의 시간을 최소화해서 사용하고 이들에게 맡기는 전략이 리모트 지역 BRRRR 성공의 열쇠이다.

 

 

 

특별히 4코어 리소스 중에서도 직접 부동산 투자를 하고 있는 전문가가 BRRRR의 과정을 더 손쉽게 도와줄 수 있다. 부동산 투자를 하고 있는 전문가들은 어떤 부분에 돈을 더 투자해서 고쳐야 하고, 다른 부분에는 투자를 하지 않아도 되는지 잘 알기 때문이다. 이들은 거주용으로 집구매를 해서 리모델링을 할 때와 전혀 다른 시각을 가지고 있기 때문이다. 즉 투자자로서 관심사가 같기 때문에 투자 비용 대비 가성비가 가장 높은 부분을 집중적으로 리모델링하는 능력이 있다. 특별히 David이 가치를 두는 리모델링은 화장실과 부엌이고, 이는 투자한 금액이 고객들에게 확실히 어필받을 수 있기 때문이라고 한다. 

 

 

 

David의 경우 80여채의 BRRRR 투자법을 통해서 배운 것은 화장실 문을 고치는데 어떤 재료를 사용해야 하는지, 얼마가 들어가는지 자신만의 숫자가 생겼다는 것이다. 또한 화장실을 고쳐야 하는지, 아니면 부엌을 먼저 고쳐야 하는지 이러한 우선 순위 또한 알게 되었다는 것이다. 그리고 어떤 경우에 좋은 재료를 사용해야 하고, 다른 경우에 좋은 재료가 아니어도 중간 정도의 퀄러티를 가진 재료를 사용해야 하는지에 대한 기준도 생겼다고 한다. 이러한 기준은 BRRRR의 과정을 반복하면서 얻을 수 있는 자신만의 지혜라고 그는 이야기 하고 있다. 

 

 

 

Rehab의 과정 중 가장 내가 흥미를 가진 부분은 나만의 이익을 집중하기 보다 4코어인 상대방을 최대한 이해하려고 노력하고, 이로써 서로가 win-win 할 수 있는 전략을 가져야 한다고 한다. 무조건 가격을 낮출 경우, 전문가들은 모두 떠나기 마련이다. 그들의 입장에서도 이해하려고 노력하고, 자신 뿐만 아니라 그들에게도 직접적 혹은 간접적으로 이득이 되도록 노력해야 한다고 말하고 있다. 사실 한쪽은 더 많은 가격을 받으려고 할 것이고, 다른 쪽에서는 더 가격을 낮춰야 하는 것이 당연한 사실이다. 하지만, 이러한 과정에서 무조건 낮춰야 이기는 게임이 아니라는 것을 책을 통해서 다시 배웠다. 기업가의 마인드 셋을 이미 그는 가지고 있었다. 정확하게 말하자면 BRRRR 투자를 통해서 기업가가 되어가고 있었다. 

 

 

 

 

 

이번에는BRRRR 과정의 Rent에 대해서 나눠보자. 

 

BRRRR 과정에서 VAR은 Cash value로만 계산한다. 즉, 집의 가치가 높아져서 가격이 상승되는 요인은 포함하지 않고 있다. 즉, BRRRR의 투자의 유일한 소득원은 렌트로 들어오는 돈이다. 그러한 이유로 세입자들가 들어온 후의 Repair 비용을 최대한 줄이도록 노력해야 하며, 세입자가 들락날락 하지 않도록 렌트비도 적당하게 유지하는 것이 중요하다. 

 

 

렌트비는 처음에는 낮게 책정하고, 시간이 지남에 따라서 렌트비를 한번에 확 올릴 수 있다. 반면에 처음부터 기준 렌트비를 적당하게 잡고, 이를 꾸준히 유지하여서 세입자를 오랫동안 붙잡는 방법이 있다. 어떠한 방법을 사용하든 관계없지만, 세입자와의 관계를 최대한 긍정적으로 유지하는 것이 중요하다. 

 

 

 

이러한 Rent는 집주인이 세입자를 직접 관리해서 좋은 점도 있지만, 일일히 작은 일마다 세입자와 언쟁을 높히기 싫은 경우 4 Core 중 하나 Property Manager를 고용하여서 중개인으로 사용하는 것도 나쁘지 않다. 또한 Property Manager를 통해서 현 렌트 추세를 간접적으로 알 수도 있고, PM을 통해서 필요한 Repair를 제때로 구할 수 있다는 장점도 있다. 하지만, 시간이 지남에 따라서 PM 역시 사람인지라 관계가 나빠질 경우도 있는데, 이런 경우 울며 겨자먹기로 PM 억지로 유지하는 경우도 있다고 한다. 이런 경우 BiggerPocket과 같은 커뮤니티를 통해서 또 다른 4 코어를 만드는 것도 좋은 방법이다. 

 

 

 

 

결론

BRRRR의 Buy, Rehab, 그리고 Rent는 부동산 투자의 핵심이다. 이 과정 하나 하나를 순조롭게 해결해 나가야지만 결과적으로 좋은 투자가 이루어진다. 이를 위해서는 발상의 전환이 필요하며, 자신만의 유익 만이 아닌 4 코어의 유익도 함께 만들어 나가야 하며, 이로 인해서 신뢰를 얻어 또 다른 비지니스가 이루어지도록 해야 한다. 전형적인 부동산 투자 방법과 다른 점은 첫집을 구매하고 고치는 과정을 Cash로 지불하고, Value가 올라간 집을 Refinance을 함으로써, 또 다시 손안에 현금이 생기고 이를 통해서 시간의 지체없이 다른 집을 BRRRR을 통해서 투자가 가능하다는 것이다. 

 

 

 

BRRRR 부동산 투자의 요점은 이전 포스팅을 참조하길 바란다. 

 

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